尽管舆论争议颇多，但房产税或许真的要来了，而且是以改革的名义。财政部长谢旭人曾在今年全国财政工作会议上表示，“稳步推进房产税改革试点”。

在中国，改革是受人欢迎的词汇。没有改革开放，就没有中国经济发展，因而国人对改革赞许有加。而在当下社会矛盾激化之际，对改革的期盼不亚于上个世纪80年代。但人们发现，改革结果常常不尽人意，这非改革本身之错，而是利益集团以改革之名来行利益瓜分之实罢了。因此，对于假道改革的行径应加以警惕。当然，改革也不同于立法，二者虽都为国家机关对权力的行使，但前者意味着改变行政方式，后者则体现为公意表达和人民意志。

那么，房产税问题核心究竟是什么，是改革问题，还是立法问题？

当前舆论对房产税争议集中在两方面，一是征收目的，即房产税是调控房价，还是筹集收入；二是法律依据，即借用旧条例，还是开征新税种。由于大多数人对房价不满，调控房价说易受到大众支持。但无论房产税能否调控房价，地方政府收入增加都是客观结果，因而其本质就是筹集收入。民众在关注房价同时，往往忽略了房产税背后的立法依据与利益调整。

房产税问题大概可以分为三个层次理解。其一，新税或旧税，谁来决定征税；其二，如何征收；其三，与房价有何关系。

先说第一个问题，新税还是旧税，谁来决定征收。

支持开征房产税的理由是征收有据，依据就是1986年国务院颁发的《中华人民共和国房产税暂行条例》。以此推论，房产税不是新税种，而是旧税改革。但该条例明确规定，包括私有及公有在内的所有非营利性房产均不在征税之列。这样看，此房产税更像营业税，而非财产税。因此，对私有房产的保有环节征税，应该属于财产税范畴，是开征新税种，需要重新立法。《中华人民共和国立法法》规定，“对非国有财产的征收”，需要“制定法律”。因此，对私有房产征税，必须经过正式立法。任何没有经过立法的征税，都是对法制的蔑视，是对公民权利的肆意侵犯。当然，试点是中国特色，不过即便认可中国式改革，允许沪渝先行试点，但在法律属性明确之前，房产税试点不适宜大面积推广，更不能强行实施。

对财产征税，不仅要合法，更要合理，应避免重复征税。城镇土地使用税目前是房地产重要税种，与土地出让金性质重复，且该税种属于中央和地方共享税，地方政府征管积极性不大，因而可以考虑将此税种取消，新房产税完全可以体现占用资源需付费的原则。据了解，财政部和国税总局对房产税已形成共识，即将现有房产税和城镇土地使用税整合为全新的房地产税，这也表明，财税部门或愿以立法形式开征新税种。

其二，如何征收。

以目前世界通行做法，房产税征收方法不外三种：按房屋数量定额征收，按房屋价值征收，按出租收益征收。房产税本质是财产税，按房屋价值征收更能体现调整收入分配和区别级差地租的目的。而按房屋价值征收，也包括三种形式：按原值征收，按评估值征收，按市值征收。这三种方式里，按原值征收方法不可取，因为体现不出房屋的财产属性和物理折旧，评估值和市值则能较好体现房屋在特定时点的市场价值。

无论以哪种方式征收，都是技术性问题，虽然工作繁杂，但最终都能找到简化办法。因此，只要符合收入大于成本原则，房产税征收方式不构成难点。

其三，对房价有何影响。

房产税本质是财产税，是对保有环节征税，其对流通环节的房价影响并不直接。如果单纯以税收抑制房价角度看，开征房屋资本利得税效果更好。我在几年前就曾呼吁，若抑制投机炒房，最好办法就是对房屋买卖所得征收高额所得税。显然，房产税直接目的是增加地方政府收入，而非抑制房价。

客观看，房产税对房价影响是间接中性的。在房价上涨趋势下，房屋持有人很容易将税收转嫁给购买者。在房价稳定状态，则增加房屋持有人成本，抑制房屋占有冲动。而在房价下行趋势中，房产税加重持有人负担，或推动抛售行径，从而冲击房价。

从长期趋势看，影响房价的主要因素是土地供需与货币存量。鉴于中国出现人口增长拐点，以及对城市化的新认识，土地需求压力相对下降，货币存量或成为影响房价最重要因素。考虑到开放经济条件下，货币供给由外汇占款和信贷两部分构成，而外汇占款连续两月负增长及央行严控信贷增长，因而货币存量增速下降，市场通胀预期发生逆转，这将导致中国资产价格重新定价。目前房地产价格调整意味着行业中长期拐点出现，一旦正式开征房产税，必然推动房价进一步下行。

当然，就政府本意而言，开征房产税目的是解决地方收入不足，为其建立长期稳定税源，以实现地方政府事权与财力匹配。从这点看，房产税征收是合理的。但征收房产税前提是政府应放弃土地财政，这要求改革土地制度，实现土地供给市场化。如果土地垄断和拍卖制度继续实行，地方政府为了实现收益最大化，就有动力通过限制土地供应来抬高地价，进而抬高房价，征收绝对数额更多的房产税。因此，不改革土地制度，房产税或许演变成高房价激励机制。

我赞成征收房产税，这不仅可以起到调整收入分配，抑制居民多占资源目的，更可以避免人民追逐“财产性收入”而崇尚投机活动。一个民族，只有鼓励劳动和创新，这个民族才能不断前行。

但是，我赞成，并不意味着你赞成，也不意味着他同意。因而，开征新税种须遵循程序正义，要经过民主讨论和正式立法。要让私有财产所有人知道，为什么开征房产税，收入如何使用，人民怎样监督。正如17世纪英国政治思想家约翰·洛克所言，“如果任何人凭着自己的权势，主张有权向人民征课赋税而无需取得人民的同意，他就侵犯了有关财产权的基本规定，破坏了政府的目的”。

让人民决定是否征税，是房产税实行之关键所在。任何个人和政府部门都不能剥夺人民应有的权利，绝不能让税收成为随意掠夺人民财富的工具，即便打着改革的旗号。