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房地产要经历漫长市场出清过程

央行日前宣布放松住房信贷限制,此举被称为政府“救市”,但“限贷”已收手数日,房地产市场并未出现热销场面。近日市场又传,11月或将调整二手房交易营业税,由原来对普通住房满5年的交易免征营业税,调整为满2年即可免征。

从解除“限购”,到结束“限贷”,这样一连串动作,表面看是“刺激”住房销售,但本质是放松管制,这与政府今年以来的改革思路并不矛盾。房地产调控政策逐步退出舞台,意味着政府将会抽出那只“闲不住的手”,不再人为调控房价。如果这个判断成立,那么有关住房交易的各种税收限制,或将逐波调整,直至取消。

交易成本降低,能够促进买卖,住房市场或可看到局部反弹,但无论政策怎样“刺激”,房地产行业的长周期调整都不可避免。

主要原因有三。

其一,经济增长 “新常态”,导致住房需求出现“新常态”。

目前中国经济处于“三期叠加”局面,经济结构调整不乏主观改革之意,但实际是全球经济再平衡背景下的被动之举。从中国经济长期增长维度看,制度改革红利是决定性因素,全球化则提供了经济跨越良机。在政府主导下,中国利用加入世贸组织契机,通过扭曲要素价格,实现了贸易和投资快速增长,并使经济总量超越日本,位居世界第二。中国这种增长方式在新兴经济体中具有代表性,但新兴市场贸易顺差大幅增长结果,就是美元供给泛滥,这实际奠定了美国次贷危机的货币基础。

目前的世界经济再平衡,就是发达国家“去杠杆化”过程,这使得全球贸易总量萎缩。由于外需下降,中国不仅出口受到影响,而且由出口来吸收产能的投资模式,也无法持续。

在出口与投资遭到抑制情况下,中国经济实际结束了高增长时代。经济增速下降,就是收入水平增速下降,居民对房地产的需求,也会恢复到正常状态。

其二,货币超发基础不复存在。

尽管官方从未承认货币超发,但由外汇占款导致的基础货币被动增发,实际造成经济过度货币化,特别是房地产吸收了大部分货币存量,市场对房价持续上涨的预期,也是基于货币持续超发的判断。

但随着人民币持续升值,汇率水平趋于接近均衡汇率,国际收支长期顺差局面不再。中央政府也明确宣示,不再使用全面宽松货币政策刺激经济,这使得货币增速趋于正常。虽然目前央行也在不断放水,企图以增加基础货币供给的办法来降低资金价格,刺激资金需求,但实际情况是,资金供求两方均表现出谨慎心理。实体经济结束了补库存周期,对投资趋于谨慎。银行也在缩小风险敞口,“慎贷”导致货币政策传导能力下降。而换一个角度看,在国际收支趋于平衡背景下,央行目前的放水方式,只不过是改变了基础货币的供给方式而已。

货币政策渐趋中性化,支撑房地产过度需求的货币因素也就不复存在。

其三,市场投资风险偏好改变。

投资者认识到经济周期规律,看到货币供给环境变化,以及对房地产税的预期,对住房的投资性需求整体下降。以目前租金房价比看,普遍低于一年期定期存款利率,如果考虑到可能的住房保有成本增加,那么在明确没有货币高速增长条件下,住房投资风险加大。对于理性投资者而言,放弃住房投资标的,是个体理性。放弃的结果有二,一是不购买,二是降价出售。博弈论认为,个性理性往往导致集体不理性。集体不理性的市场表现是,随着房地产调控政策退出,投资性存量房将出清市场,这将导致房价持续下跌。

从经济周期角度看,房地产繁荣告一段落,行业长周期调整不可避免。开发企业不可误判形势,不能将政策放松视为政策刺激,更不可将短期反弹看作是拐点出现。只有将市场出清,房地产才可能重启新一轮增长周期。

考虑到二三线城市住房供给过剩,一线城市投资性住房存量无法统计,那么在房地产税正式出台前,房地产市场或要经历漫长的去库存过程。

 

 

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