尽管房价下降大趋势早已形成，但市场依然心存侥幸，而温家宝总理在记者会上的答问，则让人们对房价调控空间再度展开联想。

日前有专业网站计算出了“总理房价”，并以此推断房价预期目标价格。不过，这个计算是静态的，对家庭收入估算也不合理，因而不具参考意义。

现在需要厘清的问题有三，一，房价下跌究竟是市场规律还是调控结果；二，房价下跌空间有多大；三，房地产调控时间有多长。

目前学界对房地产调控分歧很大，大多数自由主义经济学家都反对以行政手段调控市场，认为违反经济规律，并预期房价会出现报复性上涨。

影响房价的因素很多，表面看是供求关系决定价格，但住房供求曲线背后有着更为复杂的决定因素。实际上，决定需求的因素包括可支配收入、消费偏好（租房还是买房）、价格预期、贷款利率、税收等，决定供给的因素包括土地供应量、资金、价格预期、存货等。一般而言，影响房价的主要因素当是收入、预期和货币供给。当然，土地供给处于垄断局面，政府成为决定住房成本的重要力量。不过，虽然地方政府受制于土地财政，但影响地价的因素仍然是中央政府的货币政策。如果货币存量固定，那么地方政府要想拍得土地收入，只能降价促销，因为市场中货币一定，你要拍高价，别的地方就要降价，而为了优先获得土地收入，地方政府就会争先降价拍卖，卖的早，才可能卖的好。

而可支配收入与价格预期，实际也取决于货币增长速度。

简而化之，真正影响房价的因素是货币存量。中国货币存量由外汇占款和银行信贷形成，二者之和乘以货币乘数，即构成广义货币供给。目前看，这两个因素都发生了重要变化。一方面银行信贷增速受到控制，另一方面外汇占款近来也出现戏剧性变化。去年末，外汇占款曾连续三月负增长，这意味着人民币升值周期基本结束，未来汇率可能双向波动。随着中国对外投资规模增长和进口扩张，国际储备将逐渐回落，而实体经济增长，也在吸收过剩流动性，因而，以人民币计价的资产价格需要重估。

目前学界和开发商都对限购进行抨击，认为一旦放开限购，将会导致房价出现报复性反弹。我以为，这只是看到一个表面现象。限购，与其说限制了价格暴涨，不如说也抑制了房价暴跌。由于货币存量增速极低，价格上涨预期消失，再加上住房存货消化需要假以时日，那么此时放弃限购，最合理的结果是，房价先是出现短期报复性上涨，然后放量下跌，房地产市场崩盘。

这又引出第二个问题，房价下跌空间有多大。按照政府既定思路，让房价回归合理价位的路径有二，一是房价下跌，二是收入增长，目前政府采取双头并进策略，即一方面让房价下降，一方面增加居民可支配收入。房价与居民收入相匹配的目标是动态变化的，而非以目前静态收入计算。目前国际上标准是5-8年收入买一套商品房，中国普通商品房标准为70—90平米面积，如果我们以8年收入买一套70平米商品房来计算合理房价，那么京沪两地房价回归目标就可以得出大体标准。

以2011年京沪人均可支配收入做基数，收入增长率设定10%，增长期为三年（与政治周期有关，本届班子政策不变，下届班子政策延续一年），推算北京和上海两地住房合理价格。

北京，2011年城镇居民可支配年收入为32903元，三口之家家庭收入为98709元。这里应该注意，人均可支持收入计算时包括了非劳动力人口，因而还原成家庭收入时应以三口之家计算。如果增长三年，则2014年家庭可支配收入为131382元。以此为基数计算8年家庭总收入为1051053元，若以70平米面积计算，合理房价应该是15015元，若以90平米面积计算，合理房价近11678元。

再来看看上海，2011年上海城镇人均可支配收入为36230元，家庭收入为108690元，若增长三年，增长率10%，则2014年家庭收入为144666元，8年家庭总收入为1157331元。若以70平米计算，合理房价为16533元，若以90平米计算，合理房价约为12859元。

这是一个合理的计算结果，考虑到了居民收入增长和房价下跌双重效应。因而，对于房地产调控的判断大体是这样的，调控时间至少三年，北京合理房价为15000元，上海合理房价为16500元。

平均收入并不能反映经济现实，大部分低收入家庭即便收入增长，也可能买不起房，而房价走势也存在博弈过程。如果考虑到投资者的“囚徒困境”，那么一旦市场形成对货币存量减少的共识，再加上房产税预期，则房价也可能快速下跌。当然，这不是政府希望看到的，所以政府要限购。