一个由国家税务总局举办的房产税培训班不久前在中国人民大学开班，来自各省局和省会城市地税局的干部，将用半年时间学习房产税理论和实务操作，多位西方评估公司专家传授房产评估技术。

就在这些干部开始学习如何征收房产税之际，国内房地产市场也悄然变得热络起来。上周末，北京深圳一些开盘项目获得热销，笔者手机接到的房地产销售广告也明显增多，开发商们促销的焦点都是强调央行降息，房价已经触底。

也有媒体报道说，一项放松房地产调控的政策建议正在上报当中，房地产调控已经触底，房价将出现持续上涨。甚至还有北京多个资深业内人士表示，近期连续受朋友之托“找关系”买房，“不需要折扣，只要排个号就行”。

房地产市场已经好久不见这样的新闻了，难道房价新一轮上涨开始了？

事情恐怕不会那么简单。

除了降息对消费者产生心理影响外，房贷宽松也被视为利好。不错，信贷放松的确会给购房者带来实惠，需求增加自然带来交易量上升，并带动价格短期上涨，但房地产市场的短期活跃并不意味着房价新一轮上涨周期开始。

这最多是熊市中的反弹。

资产市场具有相同特点，不会永远上涨，也不会永远下跌，技术上超跌就会引发反弹。不过在一个长周期调整过程中，市场短期因素变化并不会改变长期趋势，熊市反弹并非趋势反转，却是为下一波下跌积蓄能量。

事实上，决定房地产长周期调整的因素并没有发生改变。

首先看经济基本面。

目前经济下行其实是中国经济长周期调整的开始，外需和投资增速下降不可避免，消费增长有待时日，因而中国经济重心正在不断下移。由于未来缺乏维持高速增长的要素供给条件和外部市场环境，中国GDP和国民收入增长都会减速，居民购买力增长放缓。如果考虑到收入分配方式向劳动要素倾斜，那么收入平均化趋势在严重削弱投资购房能力同时，并不会较快提高消费能力。

其次，货币超发时代结束，支撑房价上涨货币因素消失。

鉴于人民币升值完成，国际收支基本实现平衡，未来经常项目顺差增幅下降，甚至出现外汇占款负增长可能，因而基础货币超发局面得到逆转，流动性供给会保持平稳。短期虽然进入降息周期，但由于存款准备金比率依然偏高，货币供给并不会出现高速增长局面。支持房价持续上涨的货币供给基础出现逆转后，房价实际进入长周期调整。

其三，劳动力供给不足，城市化政策待反思。

长期计划生育政策导致劳动力供给出现不足，“刘易斯拐点”到来。另外，农村人口空心化问题日显，大量耕地依靠老弱病残打理，农村土地流转呼声渐高。一旦土地流转加速，农村劳动生产率提高，或出现人口向农村回流现象。同时，大城市病也促使政府反思城市化政策，未来城市化或向小城镇化发展，大城市住房需求压力下降。

其四，房产税增加保有成本，投资风险加大。

尽管房产税处于试点阶段，合法性还存争议，但房产税开征已势在必行。由于房产税可以为地方政府提供长期税源，因而在取得合法地位后，房产税将逐渐在全国推广。目前国税总局正在积极准备，政策论证阶段已经结束，开始进入技术操作培训阶段。在货币超发因素消失后，随着房产税开征，住房保有成本增加，投资者面临较大市场风险。

从中国经济发展长周期看，房地产市场调整刚刚开始，房价不具备继续上涨的基本要素。

即便从短期看，房地产政策也不会进一步放松。

有研究数据显示，已公布月报的15家上市房企5月销售额合计762.2亿元，环比增长22.55%，占1-5月总销售额的28.38%。1至5月，15家标杆房企销售金额达到2686亿元，平均年度目标完成率接近四成。这些数据表明，只要开发商继续维持降价换量策略，完成年度销售计划没有问题。

既然房地产市场已经出现活跃迹象，政府便没有放松房地产调控政策的必要。“四万亿”刺激政策后遗症还在发作中，政府已经吸取了教训，并认识到经济结构调整的必要性，因而不会再度提出大规模刺激政策，所以短期房市活跃还是得益于开发商合理销售策略和宽松信贷条件。

房价短期上涨实际源于市场需求增长，但需求增长受制于收入增长缓慢和货币供给平稳等长期因素制约，并不会维持较长时间。待消费需求告一段落，房价会重回调整下降轨道。

目前房价反弹属于熊市中继反弹，而非趋势反转。反弹结束后，房价将从次高点开始新一波下跌。在调整趋势中，每一次反弹，都是逃命的好机会。