中共“十八大”代表已经全部选出，会议将按预定时间召开，中共领导人将实现新一轮世代交替，新领导集体的政策主张将影响未来十年中国政经走向。

当前国内外政治经济环境复杂，“十八大”引人关注，坊间流传多种人事安排版本，但无论新领导集体如何组成，都须面对基本的执政现实，一是中国社会在转型期积聚的繁杂矛盾亟待化解，二是全球民主化潮流深入人心。

逆水难以行舟，船借风力才可日行千里，“十八大”新政显然要顺应民意，遵循时代潮流。新领导集体组成虽存悬念，但无疑更具民主意识和危机感，其执政理想也当建立在务实基础之上。可以相信，新一届政府有国际视野，懂得市场经济逻辑，与此相关的政策选择将是加快体制改革，完成经济转型，尊重私权，放松管制，实现经济决策民主化。

鉴于中国社会进入新的选择期，经济增长方式、权力集中度、人口数量都将出现拐点，政治周期和经济周期叠加催生巨大变革能量，“十八大”后，中国或出现难以预料的社会变化。 

社会变革方式多样，但就社会成本和国民性考虑，渐进改革为最优选择。“十八大”新政特点是开启新一轮改革周期，未来经济增长路径在一系列制度变迁基础上形成，并引领房地产业回归消费属性。

一，消费主导增长，土地开发热退潮。

中国经济高增长已不可持续，既与经济体量庞大有关，也与全球经济“再平衡”有关，在出口总额达到全球第一后，出口再度增长较为困难，产能过剩势必抑制后续相关投资，消费成为经济增长主要引擎。不过消费成长过程漫长，并与政府和民生改革相关，因而未来经济增长将在低速区运行。消费成长的过程，也是增长模式由政府主导向私人决策转化的过程，随着经济增速放缓和政府权力淡出，政府投资以及随之相呼应的土地开发热潮消退，房地产需求也渐趋理性。

二，土地制度改革加速，土地供给多元化。

当前社会矛盾激化的一个重要方面就是农民土地权利问题，农民土地收入不合理，强拆威胁到社会稳定，土地制度改革亟待提速，“十八大”后新一轮土改可期。一旦土地确权，实现供给多元化，土地价格将由市场决定，进而影响住房定价基础。

三，收入分配向劳动倾斜，住房需求格局改变。

实现社会公平或为新领导集体执政目标，除了强化法制建设确保国民基本权利，政府也将深化收入分配制度改革，抑制贫富分化加剧趋势。改革收入分配方式非靠提高最低工资标准，而需改革要素定价方式，同时抑制政府权力。政府和资本收入分配比例下降，住房市场更具消费色彩。

四，城乡一体化加速，城市住房需求压力趋缓。

考虑到住房、交通、土地、教育等一系列大城市病问题，政府或改变现有城市化思路，通过建设小城镇，加快城乡一体化来消除城乡差别。同时，农村土地流转速度加快，也会提高农业生产集约化程度，进而提高农业劳动生产率。

无论是农业劳动生产率提高，小城镇建设加速，还是劳动力供给出现“刘易斯拐点”，都会改变劳动力在大城市与农村及小城镇配置比例，大城市住房需求压力趋缓。

五，政治改革深化，GDP崇拜结束。

土地财政之所以大行其道，与土地制度、税制结构，乃至官员政绩评价体系都有关联。在政治改革和民主化潮流背景下，政治改革或从地方政府直接选举入手。如果逐步扩大地方直接选举范围，政府施政策略或摒弃短期利益而注重民生基本权利，果如此，GDP崇拜和政绩工程都将受到抑制。

六，浮动汇率制度形成，货币超发机制消失。

中国房价长期上涨的基本动力来自外汇储备急剧增长导致的基础货币增发，以及由此形成的通货膨胀预期。目前人民币升值周期基本结束，汇率形成双向波动局面，基于五年内完成资本市场开放目标，浮动汇率制将尽快成型。浮动汇率制能够保持国际收支基本平衡，加上外需增长空间受限，外汇占款增长得到抑制。基础货币长期超发格局逆转后，包括房地产在内的以人民币计价的资产价格都面临重估过程。

七，开征房产税，住房投资趋势逆转。

 “十八大”后，房产税将大面积开征，这不仅与财政改革有关，也有财富分配有关。在土地改革和土地财政不可持续条件下，若解决地方政府税源问题，开征房产税是理性选择。虽然法律程序问题尚存异议，但房产税开征势在必行，目前国税总局正在组织房产税技术培训，为实战进行充分准备。

房产税具有历史意义，经济上看是为结束土地财政和预算改革做准备，政治上看则带有再分配性质。房产税是财产税，同时兼具社会公平和引领价值观双重作用。政府期望抑制房地产投机来改变国人财富观，进而重建创业、创新和尊重劳动的价值体系。

房地产业作为前期中国经济增长重要支柱，在改善居民住房条件，推动城市化方面功不可没，但同时也产生巨大副作用，不仅导致经济畸形发展，更带来社会价值观混乱，因而，在大的历史变革面前，房地产业不可避免要重新定位。

房地产业调整是基于政治和经济变革压力下自然形成的结果，而非房地产调控所致。目前政府坚持的房地产调控政策属于技术性手段，其目的在于稳定房地产市场，避免因过度投机导致房地产市场崩盘。

新政府组成后的前两年，房地产调控政策仍会萧规曹随，一方面延续“限购”，以此促使新房销售降价并带动整体房价重心下移；另一方面，增加居民可支配收入，提高居民购房能力。通过房价下降和收入提高的双向驱动，让房价收入比趋近合理，以时间换空间，达到房价软着陆目标。

世界充满未知，但人事和政策选择依然有其自身逻辑，当人心思变时，变化终会到来。