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一则银行限贷消息,引发了国内资产市场的动荡。

上周末有消息说,兴业银行开始停止房地产开发贷款。此消息发布后,立刻在互联网上引起热烈反应。由于近日人民币对美元汇率连续下跌,市场人士担心热钱可能外流,再加上近期多地有楼盘降价促销,一时间房地产即将崩盘的议论甚嚣尘上。

议论归议论,而股票市场却做出了真实反应。作为实体经济晴雨表,股价往往能够提前反映未来基本面走向,周一股市开盘,房地产与银行股就引领大盘下跌,并在收盘时录得较大跌幅。

226日,中央银行和外管局对流动性和汇率问题作出表态,同日,五大国有银行和五家股份制银行分别在官方网站上发表声明,表示房地产贷款政策未变。商业银行如此集体行动,显示此事非同小可。《21世纪经济报道》说,兴业银行停贷引发的市场恐慌事件已获高层关注,在国务院要求下,银监会25日紧急向各银行摸底最新房地产融资政策。

金融监管部门和商业银行罕见集体行动,此番动作显示“停贷”引发的混乱实际触到了中国经济痛处。政府引导金融机构“维稳”,反映出政府对债务危机和银行危机的担忧。

中国房地产市场具有特殊性,表面看是供求决定价格,但政府实际控制土地供给,再加上税收引导和货币调节,房价的运行趋势一直由政府调控。但目前情况是,真实消费需求透支,房价与收入比奇高,如果没有投资需求支撑,房价应很快进入长周期调整。

除了土地供给维持“饥饿营销”方式外,另外影响住房供求的两个重要因素开始引导房地产预期转向,一是货币供给,二是房地产税。

先说货币供给。货币超发是维持房地产需求旺盛和价格走高的关键因素。继续原来货币政策已不可能,因为继续保持较高速度货币供给,实际在积累更多泡沫破裂风险,政府无意继续培育危机。同时货币供给过量必然引发通货膨胀,在实体经济受压,要素价格走高条件下,企业也无力继续提高劳动力价格。企业若不想增加成本,或可能减少用工人数,或维持工资低速增长。如果工资收入持续低于物价涨幅,必然引发社会危机。

政府考虑到经济和社会长久稳定,必须放弃依靠货币超发维持经济繁荣的政策思路。

再说税收。房地产相关税收已经成为政府主要收入来源,再加上土地拍卖收入,与房地产有关的收入占地方政府全口径收入四成左右,房地产实际成为政府财政主要来源。但由于土地供给有限,“土地财政”不可持续,财税改革势在必行。财税改革的重要一项内容是开征房地产税。开征房地产税的实际目的有二,一是建立稳定税源,二是平衡社会财富。

房地产税需要立法程序,土地产权也存争议,但在立法过程中,土地所有权问题或可以得出合理解决办法。不管立法如何困难,房地产税都势在必行,虽然短期推出可能性不存在,但已经对市场预期产生了影响。

货币政策向中性回归,房地产税即将启动立法程序,预示持有房产的成本会增加,而升值空间有限。在这种预期下,投资性需求必然下降。如果二手房市场供应放量,房价均衡点一定下移。

银行作为商业主体,控制房贷风险是自然的,但目前市场平衡已经脆弱,任何风吹草动都可能引发预想不到后果。由于2014年地方债还债比例最高,达22%,且近四成债务靠土地收入偿还,因而维持房价稳定是政府无可奈何的选择。

在这种情况下,无论中央政府还是地方政府,都希望房价稳定,以维持地价稳定,从而顺利度过债务风险期。不久前国土部提出控制城市发展边界的看法,实际也有控制土地供给,进而维持地价的意图。

如此看,政府与市场博弈进入了一个新阶段,即政府意识到房价调整不可避免,为避免引爆危机,政府会尽可能延缓拐点出现时间,或者减缓房价下跌速率。这次银行集体行动,就是政府想法的体现。房地产税立法至少也需要两年时间,也是要为地方政府还债争取时间。

房价立刻崩盘不可能,但今年应是房价筑顶的一年,也是最后的卖房窗口期。

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刘杉

刘杉

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经济学博士,中华工商时报副总编辑

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